L’acquisition d’un bien immobilier à usage professionnel pose une question clè : faut-il acheter via la société ou à titre personnel ? Ce choix dépasse la simple considération fiscale immédiate ; il engage la stratégie patrimoniale à long terme.
Un impact fiscal différent selon la structure
Acheter un bien détenu par une société entraîne des conséquences fiscales pour le vendeur (plus-value, fiscalité des distributions éventuelles). Cela ne doit toutefois pas influencer le prix, qui doit rester conforme au marché.
Pour l’acquéreur, la différence est structurante :
-
en société, les charges et amortissements peuvent être déductibles, mais la fiscalité à la sortie peut s’avérer lourde ;
-
à titre personnel, la détention est souvent plus simple, plus souple et mieux protégée du risque professionnel.
L’intérêt du démembrement
Une acquisition à titre personnel, éventuellement en indivision entre époux, peut être combinée à un démembrement (usufruit / nue-propriété). Bien calibrée, cette technique permet d’optimiser la fiscalité, de structurer le financement et d’organiser la transmission.
Une vision à long terme indispensable
Un investissement immobilier s’inscrit dans la durée. Il doit intégrer l’évolution des revenus, la distribution future de dividendes, la situation familiale et les perspectives professionnelles.
Conclusion
Le choix de la structure d’acquisition est un levier stratégique. Un cadrage juridique précis et une analyse fiscale globale permettent non seulement de sécuriser l’opération, mais surtout d’en améliorer sensiblement la rentabilité et la cohérence patrimoniale.
Didier Meyer – Expert-comptable / Conseil fiscal certifié