De nombreux dirigeants d’entreprise et professions libérales utilisent une partie de leur habitation pour leur activité professionnelle : bureau, cabinet médical, salle de consultation ou espace administratif.
Dans ce contexte, il est fréquent que le dirigeant loue cette partie du bien immobilier à sa propre société. Cette solution peut être intéressante sur le plan fiscal, mais elle doit être structurée correctement afin d’éviter toute requalification fiscale.
- Seule la partie professionnelle du bien est concernée
Lorsqu’un dirigeant met un immeuble à disposition de sa société, il ne s’agit généralement pas de l’ensemble du bâtiment, mais uniquement de la partie utilisée pour l’activité professionnelle.
Il peut s’agir par exemple :
- d’un bureau dans l’habitation
- d’un cabinet médical
- d’une salle de réunion
- d’un espace administratif
La première étape consiste donc à déterminer la quotité professionnelle du bien.
Dans la plupart des cas, cette quotité est déterminée sur base de la superficie.
Exemple
- habitation totale : 200 m²
- bureau / cabinet utilisé par la société : 40 m²
La partie professionnelle représente donc 20 % du bien.
Ce pourcentage doit ensuite être appliqué au revenu cadastral du bâtiment afin de déterminer la base de calcul du loyer.
- Le rôle du revenu cadastral
Le calcul du loyer admissible repose sur une notion propre à la fiscalité immobilière belge : le revenu cadastral (RC).
Le revenu cadastral correspond à une estimation administrative du revenu locatif annuel normal d’un immeuble.
Dans le cadre de la location à sa propre société, il ne faut pas utiliser le RC complet du bien, mais le RC correspondant à la partie réellement utilisée à des fins professionnelles.
- La règle fiscale qui limite le montant du loyer
Le législateur a prévu une règle destinée à éviter qu’un dirigeant remplace une rémunération par un loyer artificiellement élevé.
Lorsque vous louez un immeuble à votre propre société, le loyer ne peut pas dépasser un certain plafond.
Ce plafond est calculé de la manière suivante :
Revenu cadastral (non indexé) × coefficient de revalorisation × 5/3
Si le loyer payé par la société dépasse ce montant, la partie excédentaire est requalifiée en rémunération de dirigeant d’entreprise.
Cette partie requalifiée :
- est soumise au précompte professionnel
- est imposée comme un revenu professionnel
- entre dans la base de calcul des cotisations sociales.
- Exemple de calcul
Prenons un exemple simplifié.
- Revenu cadastral du bien : 2.000 €
- Partie utilisée par la société : 30 %
Étape 1 : déterminer le RC professionnel
2.000 € × 30 % = 600 €
Étape 2 : appliquer le coefficient de revalorisation
Ce coefficient est fixé chaque année par l’administration fiscale.
Étape 3 : appliquer la règle des 5/3
RC professionnel × coefficient × 5/3
Le résultat obtenu correspond au loyer maximum qui peut être considéré comme un revenu immobilier.
Si le loyer versé par la société dépasse ce montant, la différence sera imposée comme une rémunération.
- Dans la pratique : loyer et remboursement de frais
Dans de nombreux dossiers, la mise à disposition d’un espace professionnel dans une habitation entraîne certains frais indirects pour le propriétaire.
Il peut s’agir notamment :
- de l’assurance de l’immeuble
- du chauffage et de l’électricité
- de l’internet
- du système d’alarme
- de l’entretien général du bâtiment
Dans ce cas, il est fréquent que le propriétaire adresse une note de frais à la société afin de couvrir ces coûts liés à l’utilisation professionnelle du bien.
Ce mécanisme permet de rembourser les dépenses supportées par le propriétaire pour la partie professionnelle.
- Les frais directement liés à l’activité
Il faut également distinguer les frais directement liés à l’activité professionnelle.
Ces dépenses concernent exclusivement l’utilisation du local par la société, par exemple :
- mobilier de bureau
- aménagement du cabinet
- matériel informatique
- équipement professionnel
- entretien spécifique du local
Ces frais sont généralement pris en charge directement par la société locataire, puisqu’ils sont liés à son activité.
Conclusion
La location d’une partie de son habitation à sa société est une pratique fréquente chez les dirigeants d’entreprise et les professions libérales.
Pour optimiser cette opération, il est essentiel de respecter trois principes :
- déterminer correctement la quotité professionnelle du bien
- appliquer cette quotité au revenu cadastral
- respecter le plafond légal basé sur 5/3 du revenu cadastral revalorisé
Dans la pratique, cette organisation s’accompagne souvent d’un loyer pour l’occupation des locaux et d’une note de frais permettant de couvrir certains coûts indirects liés à l’usage professionnel.
Une analyse préalable permet généralement d’éviter les erreurs les plus fréquentes.
Didier Meyer – Expert-comptable et Conseil fiscal certifié