L’Arizona s’apprête à mettre fin à un avantage fiscal important dont bénéficiaient jusqu’ici les propriétaires de résidences secondaires. Le gouvernement fédéral issu des élections de 2024 a en effet décidé de supprimer la déductibilité fiscale des intérêts payés sur les emprunts hypothécaires contractés pour l’achat d’une résidence secondaire. Cette mesure, motivée par la volonté de renforcer les finances publiques, devrait entrer en vigueur prochainement et bouleverser la fiscalité immobilière pour de nombreux contribuables propriétaires de plusieurs biens.
Contexte de la mesure
Une résidence secondaire désigne tout logement qui n’est pas la résidence principale du contribuable (par exemple, une maison de vacances ou un bien mis en location).
Historiquement, les personnes ayant souscrit un prêt pour acquérir ou construire un logement pouvaient déduire de leur déclaration fiscale tant le remboursement du capital que les intérêts de cet emprunt. Ce régime s’appliquait aussi bien à la maison familiale qu’aux résidences supplémentaires. Cependant, après la régionalisation de 2014, la compétence en matière d’avantages fiscaux pour la résidence principale a été transférée aux Régions, ce qui a entraîné la fin de cette déduction pour les habitations principales dans l’ensemble du pays. En revanche, pour l’achat ou la construction d’une résidence secondaire – compétence restée fédérale – l’avantage fiscal a perduré plus longtemps. Ce n’est qu’à partir des prêts souscrits depuis le début de 2024 que le bénéfice fiscal sur le remboursement du capital (et les primes d’assurance liées) a été supprimé pour les nouvelles résidences secondaires. L’intérêt de l’emprunt restait, lui, déductible jusqu’à présent, ce qui constituait le dernier avantage fiscal fédéral en faveur des multi-propriétaires immobiliers.
Ce maintien de la déduction des intérêts pour les secondes résidences faisait l’objet de débats, d’autant plus qu’il créait une disparité : un contribuable ne bénéficiait plus d’aucune réduction d’impôt en cas de prêt pour sa première habitation (dans la plupart des Régions), alors qu’il pouvait encore en obtenir une pour un prêt relatif à une résidence secondaire.
Le nouvel exécutif fédéral formé fin 2024 a donc inscrit dans son accord de coalition la disparition de cet avantage restant, dans un objectif double de cohérence fiscale et de redressement budgétaire. En effet, la suppression de la déductibilité des intérêts des prêts hypothécaires figure parmi les mesures négociées pour assainir les finances publiques belges, le déficit public étant estimé à 4,5 % du PIB en 2024.
Concrètement, près de 1,19 million de Belges possèdent plusieurs biens immobiliers et pouvaient potentiellement profiter de cet avantage. Le gouvernement a choisi d’y mettre fin afin de réaliser des économies à hauteur d’environ 210 millions d’euros par an pour l’État.
Entrée en vigueur de la suppression
La fin de la déductibilité fiscale des intérêts pour les résidences secondaires a été annoncée par le ministre des Finances Jan Jambon avec une application imminente. Dès l’année 2025, les intérêts des prêts hypothécaires contractés pour l’achat d’une résidence secondaire (y compris les biens destinés à la location) ne seront plus déductibles de l’impôt sur les revenus. Autrement dit, les intérêts payés à partir du 1er janvier 2025 sur un crédit relatif à un logement autre que la maison familiale ne donneront plus droit à aucune réduction d’impôt fédérale. Sur le plan pratique, cela signifie que la déclaration fiscale de 2026 (revenus de 2025) sera la première à ne plus reprendre de déduction pour ces intérêts.
Pour la déclaration de revenus de 2025 (concernant l’année 2024), rien ne change encore : les contribuables peuvent toujours y déduire les intérêts de leurs emprunts hypothécaires payés en 2024, le nouveau régime n’étant pas rétroactif.
Il est important de souligner que la suppression de cet avantage se fera sans mesure transitoire ni “extinction” progressive. Le gouvernement a opté pour une abolition totale et immédiate de la déductibilité, ce qui signifie qu’aucun nouveau prêt n’y aura droit et que les crédits en cours de remboursement perdront également cet avantage dès son entrée en vigueur. Initialement, une ambiguïté dans l’accord de coalition laissait planer le doute sur une éventuelle préservation de l’avantage pour les emprunts existants, mais le cabinet du ministre des Finances a confirmé qu’il s’agira bien d’une suppression intégrale, concernant tous les prêts, anciens comme nouveaux.
Par conséquent, à l’avenir, seul le logement familial conserve un régime de déduction (via les mécanismes régionaux en vigueur), les résidences secondaires n’ouvrant plus droit à aucun avantage fiscal fédéral de ce type
Conséquences de la fin de la déductibilité
La suppression de la déduction fiscale des intérêts aura un impact financier direct pour les propriétaires de résidences secondaires. Concrètement, ces contribuables verront augmenter leur base imposable et, par ricochet, l’impôt sur le revenu qu’ils devront acquitter. Jusqu’à présent, la déduction des intérêts permettait souvent de bénéficier d’une économie d’impôt significative, surtout pour les ménages taxés dans les tranches les plus élevées (45% à 50%). Par exemple, un propriétaire emprunteur qui payait 4 000 € d’intérêts par an pouvait réduire son impôt d’environ 2 000 € grâce à cet avantage.
Avec la disparition de la mesure, ce gain fiscal n’aura plus lieu d’être. Selon les estimations, la perte pour un propriétaire ayant contracté un emprunt immobilier pourra atteindre ou dépasser 1 000 € par an, en fonction du montant des intérêts payés. Autrement dit, les multipropriétaires vont désormais supporter pleinement le coût de leurs intérêts d’emprunt, sans soutien fiscal, ce qui réduira d’autant le rendement net de leurs investissements immobiliers.
Conclusion
Dès l’exercice 2025, plus aucun intérêt d’emprunt relatif à un logement autre que la résidence principale ne pourra être déduit de l’impôt des personnes physiques. Cette réforme, adoptée dans un esprit de simplification et de consolidation budgétaire, aura pour effet d’alourdir la charge fiscale de milliers de contribuables propriétaires, en particulier les petits investisseurs et détenteurs de résidences de vacances ou de placement.
